22.07.09

An: Beat Herren Buchhaltung GSBA Immobilien AG

Betreff: allerlei zu überlegungen betreffend gsba immobilien ag aktie

lieber herr herren

es windet und es ist regen angesagt, wetterverhältnisse die mir mit meinem kaputten hals nicht erlauben, alleine rumzuschippern, also bin ich im hafen und beginne mir mit blick auf die neuigkeiten die da in redaktionsstuben bereitliegen, über den wert der gsba immobilien ag gedanken zu machen. damit ich die anderen aktionäre nicht mit fehlerhaften zahlen bediene, wäre deshalb eine stellungnahme aus sicht der buchhaltung sicher nicht schlecht. denn meine hier angefügten zahlen erheben weder anspruch auf richtigkeit noch auf vollständigkeit. zudem hat mich der verwaltungsrat stierlin kürzlich gebeten, mich an sie zu wenden und ihn nicht mit fragen zu der firma, in deren vr er zwar sitzt, zu behelligen.

ich denke am besten beginne ich ausgehend von den überlegungen die im rahmen des projekt columbus gemacht wurden. sozusagen auf zu neuen ufern, aber besser als seefahrer statt als verglühtes spaceshuttle. hierzu im anhang als pdf einerseits zwei dokumente die zu diesem thema herumgereicht werden, andererseits zwei von mir zusammengestellte konsolidierungen der letzten vor dem columbus jahr vorliegenden bilanzen und erfolgsrechnungen.
das steueramt meinte vor einiger zeit, nominal 1000 seien 700 wert. ein blick in die zahlen der gesellschaft lässt jedoch anderes vermuten.

schon vor langem habe ich darauf hingewiesen, dass rund 250 tsd lohnkosten bei 1 mio mietzinseinnahme in einem missverhältnis stehen. im rahmen des geplanten verkaufs des konzerns, bei dem die oekreal ag, die gsba immobilien ag und die gsba stiftung (mit der interessanten frage: kann man eine stiftung verkauen?) im rahmen des project columbus 2005 bewertet wurden, findet sich ein bisschen eine klärung und bestätigung dazu.
ich möchte nun nicht auf das leidige thema interne verrechnungen eingehen, ich denke dieses "verfolgt" sie seit dem gutachten von 1991 (siehe mail an die revisionsstelle vom 23. juni 2008), sondern ich mache mal eine gesamtbetrachtung und lasse vorerst mal die frage offen, ob man überhaupt eine stiftung in eine zu verkaufende ag hineinkonsolidieren sollte. ich baue also weitgehend so auf, wie sie seinerzeit die unterlagen zusammengestellt hatten.

ihr columbus papier (beilage 1) ging mit aufrechnung von "excess salary" des deans von einem ebitda von über drei millionen aus. für uns aktionäre ein erfreuliches ergebnis.

das zweite columbus papier (beilage 2) stellte die sache einerseits etwas anders dar, es teilte die konsolidierte rechnung auf in einen betrieblichen teil und einen nichtbetrieblichen teil. dieses papier kommt zum schluss, dass der betriebserfolg negativ sei und nur dank den nicht betrieblichen erträgen schlussendlich ein gewinn resultiert. grössere abweichungen finden sich auch beim thema teaching cost und marketing, unklar ist, ob in dieser aufstellung das excess salary enthalten ist oder nicht.

meine überlegungen ("mit der heissen nadel gestrickt") haben einerseits noch rundungsdifferenzen und andererseits sicher auch noch ungenauigkeiten (aber schaut man die beiden columbus papiere an, so sind auch dort allein schon im umsatz abweichungen enthalten, dies ist für die gesamtaussage m.e. aber nicht wesentlich).

wenn ich meine überlegungen nun nicht auf die damals provisorischen zahlen 2005, sondern auf die damals vorliegenden nachgeführten buchhaltungen aufbaue, so habe ich einerseits die klar ausgewiesenen bilanzpositionen konsolidiert bis schlussendlich als kapital die 1,3 mio der oekreal ag und die 100tsd stiftungskapital im eigenkapital ausgewiesen sind. die minderheitsaktionäre und auch die stimmrechtsaktien sind unter MAK aufgeführt.

in der bilanz habe ich die position JF auf den betrag der schlussendlich erfolgten vereinbarung angepasst. diese korrektur ist jedoch nicht als a.o. aufwand ausgewiesen (das hätte das ergebnis arg zerzaust) sondern über die gewinnreserven korrigiert, da ja in dieser schlussrunde nicht nur lohnaufwand, sondern auch aktienfragen ohne weitere details dazu abgehandelt wurden.

in der erfolgsrechnung 2004 habe ich die aufgelöste stille reserve im zusammenhang mit der wertberichtigung auf gsba immobilien ag korrigiert, damit ein nicht bewanderter bilanzleser sich nicht wundert, dass eine minusabschreibung ausgewiesen wird.

bei den übrigen positionen habe ich die internen verrechnungen so gut es geht mal nachvollzogen und die noch nicht im detail abgeklärte differenz als minusaufwandsposition ausgewiesen. ich denke, sie werden diese zahlen sicher problemlos nachvollziehen können.

meine darstellung kommt ähnlich der columbus beilage 2 zum schluss, dass betrieblich wohl ein ebitda vorliegt, unter berücksichtigung der abschreibungen die normalerweise im bereich von 1 mio lagen hiesse das aber, dass kaum ein erfolg aus betriebstätigkeit erwirtschaftet wurde. der erfolg kommt also hauptsächlich aufgrund der nichtbetrieblichen gsba immobilien ag zustande, was die aktionäre der gsba immobilien ag sicher freuen wird.

frage: hat es hier eine grössere fehlüberlegung in diesen werten?

danke für eine info und freundlichen gruss

sikander

Anhang 1 Konsolidierung Columbus Beilage 1
Anhang 2 Konsoldierung Columbus Beilage 2
Anhang 3 Konsolidierung 2003 Überlegungen
Anhang 4 Konsolidierung 2004 Überlegungen

 

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